Ga na wat de wensen of zelfs eisen zijn, die je door het plegen van nieuwbouw of de verbouwing wilt realiseren.
Bedenk van tevoren welk budget je voor de bouw én de bijkomende kosten beschikbaar hebt of wenst te besteden. Vroegtijdig contact met een financieel adviseur is verstandig.
Ga bij de gemeente na - zowel voor nieuwbouw als verbouw - wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn binnen het bestemmingsplan met betrekking tot je perceel (gemeentelijke vestigings- en bouwvoorschriften voor een bepaald gebied). Neem een afschrift van de betreffende artikelen/voorschriften mee.
Neem de beslissing hoe je de bouwplannen verder wil realiseren:
Vergeet niet telkens heldere prijsafspraken te maken. Zo voorkom je later vervelende verrassingen.
Inschakelen adviseurs
Bij het inschakelen van adviseurs is het voor alle partijen verstandig de onderlinge afspraken schriftelijk vast te leggen.
Voorschriften
Naast de voorschriften uit het bestemmingsplan en het bouwbesluit zijn met name voor utiliteitsbouw ook de eisen van de arbowetgeving van belang.
Programma van eisen
Een programma van eisen kunt u samen met u medebewoners opstellen, rekening houdend met de voorschriften uit het bestemmingsplan en die uit het bouwbesluit.
Ontwerp
Aan de hand van uw wensen en de voorschriften maakt een ontwerper een of meer ontwerpen. Nadat u een keuze hebt gemaakt c.q. akkoord bent gegaan met het ontwerp, moeten de tekeningen ten behoeve van de aanvraag bouwvergunning 1ste en 2de fase worden vervaardigd.
Voorlopig ontwerp
Aan de hand van de wensen en de voorschriften maakt een ontwerper een of meer ontwerpen. Nadat je een keuze hebt gemaakt c.q. akkoord bent gegaan met het ontwerp, moet het voorlopig ontwerp worden uitgewerkt naar een definitief ontwerp.
Definitief ontwerp
Deze tekening(en) zijn geschikt om een aanvraag bouwvergunning 1ste fase bij de gemeente in te dienen.
Vergunningen
De volgende vergunningen moeten worden aangevraagd bij een bouwplan dat voldoet aan het bestemmingsplan:
Aanvraag bouwvergunning 1ste fase: deze bestaat uit een aanvraagformulier met de bijbehorende tekeningen (definitief ontwerp). Op de tekeningen moeten minimaal staan:
Afhankelijk van de situatie verbouw of nieuwbouw zijn bij de aanvraag een EPN-berekening, een daglichtberekening en een ventilatieberekening nodig.
Naast de door de ontwerper te verrichten werkzaamheden ten behoeve van de aanvraag moet ook de constructeur de nodige gegevens met betrekking tot de sterkte van de constructies aanleveren. Het tijdstip waarop de constructeur zijn gegevens moet aanleveren, verschilt per gemeente.
Kijk ook op onze pagina's over de bouwvergunningen.
Voor een aanvraag in één keer geldt hetzelfde als voor beide aanvragen apart.
Naast de bouwvergunning moeten bepaalde bedrijven ook een milieuvergunning aanvragen.
Naast bovenstaande vergunningen kan een monumentenvergunning, sloopvergunning en kapvergunning nodig zijn.
Bouwkundige raming/begroting
Het is raadzaam om al in het stadium van definitief ontwerp en/of bouwaanvraag een raming van de te verwachten kosten op te stellen zodat grote prijsoverschrijdingen worden voorkomen.
Planning
Bij goedkeuring van de bouwaanvraag zul je van de gemeente een bouwvergunning ontvangen. Houd er rekening mee dat er, als het plan aan het bestemmingsplan voldoet, tussen indiening en beslissing door de gemeente een periode van maximaal twaalf weken zit. Nadat je de goedkeuring hebt verkregen kunnen belanghebbenden gedurende zes weken bezwaar tegen de plannen indienen. Binnen deze periode mag je starten met bouwen, maar je doet dit wel op eigen risico.
Technische omschrijving
Bij kleinere werken volstaat een aanvullende technische omschrijving. De aannemer kan dan op basis van de bouwaanvraagtekeningen en de omschrijving zijn prijs bepalen.
Bestek
Bij grotere werken raden wij je een bestek met de benodigde (bestek)tekeningen aan. De aannemer heeft dan voldoende gegevens om tot een correcte prijs te komen. Het bestek vormt tevens de juridische grondslag waarop de aannemersovereenkomst tussen aannemer en opdrachtgever wordt opgesteld.
Bestek- en/of werktekeningen
Het nader uitwerken van de tekeningen ten behoeve van de bouwaanvraag tot bestek- en/of werktekening is afhankelijk van de grootte van het werk. Op de bestektekeningen zijn meer technische gegevens vermeld dan voor de bouwaanvraag noodzakelijk. De uitvoeringstekeningen worden op een grotere schaal afgedrukt en bevatten een completere maatvoering ten behoeve van de uitvoering.
Aannemersselectie
Denk bij een aannemersselectie aan:
Prijsvorming
De aanbesteding kan zowel schriftelijk als mondeling worden gehouden.
Directievoering
Je kunt zelf laten vastleggen in het contract wie de directievoering over het project heeft.
Bouwtoezicht
Nadat het werk is gegund aan een of meer aannemers en deze met de uitvoering begint, kunt het bouwtoezicht zelf in handen nemen of bijvoorbeeld aan de architect overlaten. Het toezicht voorkomt vervelende verrassingen bij de oplevering.
Oplevering
Na beëindiging van de bouwwerkzaamheden vindt de zogenaamde 'oplevering' van het werk plaats. Hierbij gaan de verschillende partijen na of het werk naar behoren is uitgevoerd.
